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物业的维修责任如何划清?物业人不能糊涂!
作者:昭通弘彩物业  来源:本站  发表时间:2020/10/14 17:00:37  点击:12

最近在工作中遇到这样一件事,一业主家里暖气漏水,找到物业公司,要求物业公司处理。小区已入住五六年,供暖系统的保修期国家规定是两个采暖期,也就是说,早已过了保修期。暖气属业主自有,业主自有的设备超过保修期由业主自己负责,物业公司只负责公共部位、公共设备的维修养护,以及公共环境卫生、公共秩序的维护,不涉及业主自有部位。虽然我和业主反复解释,业主还是难以接受。

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类似的情况经常发生,业主因此对物业公司非常不满,甚至出现矛盾纠纷。为什么会出现这种情况呢?我觉得主要有两方面的原因。

 

一是物业公司的工作人员对相关法律法规不太熟悉,对于业主或使用人报修的问题,责任划分不清,导致服务不规范。该做的做了,不该做的也做了,还是得不到业主或使用人的认可,所以物业从业人员感觉很委屈。

 

二是业主对物业公司的服务内容、服务范围、服务质量标准等不太了解,认为只要交了物业费,物业公司就得什么都管,所以对物业公司的服务不满意。业主不满意就会拒交物业费,拒交物业费的后果是物业公司可能降低服务标准,服务标准降低,业主更不满意,如此下去,就会导致恶性循环。当物业公司难以继续经营的时候,就可能弃管。


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出现这种情况该怎样解决呢?


对于物业从业人员来说,必须学习相关法律法规,以法律法规为基础,以合同约定为依据,确定服务等级、质量标准并公示,接受业主或使用人的监督,为业主或使用人提供规范服务。


根据物业管理条例第一章第二条规定,物业公司是按合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里所说的设施设备、场地是指公共设施设备、场地,环境卫生和秩序,也是指公共环境卫生和秩序。不涉及业主自有部位。


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业主自有部位出现问题,怎么办?


在保修期内,由物业公司协调施工方或者开发商处理,超过保修期由业主自行处理。


对于业主或使用人反映的问题,物业公司的从业人员一定要分清责任,哪些是物业公司该管的,哪些是业主自己该做的,哪些是开发商或者施工方的责任,哪些是专属设备使用人的事情,哪些是政府相关部门应该解决的,还有哪些是需要动用维修基金来处理的。这些责任如果分不清,物业公司的服务就会处于混乱状态。


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怎样分清这些责任呢?

我曾经遇到过这样一件事,有个业主说他家的电表坏了,电力公司让他重新换一块电表,他找到物业公司,说电表在地下室,属于公共的,让物业公司给他家更换电表。我说电表虽然在地下室,但属于业主自有的设备,超过保修期,电表损坏应由业主自己负责更换,业主不认可,而且态度非常冲动。最后我提出个建议,让他找个对物业服务比较了解的专业人士咨询一下,看看我说的对不对。他按我说的找人咨询,结果这个人的说法和业主一样,应该由物业公司更换。我说你咨询的人肯定不专业,你再找别人问问。这次他找的是房管局的领导咨询,结果房管局的领导说电表是你自家吧的,和物业公司没有关系,你自己更换。这下他不再争辩了,并且为他的态度给我道歉。最后我和业主商量,让业主买电表,我们物业公司派维修工帮忙给换上,业主也很满意。    


这就是责任划分的问题,如果分不清责任,物业公司不知道该怎样解决。


之前我提到过几个概念:保修期、自有部位和公共部位,这是划分责任的基础。


保修期

原国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》和国务院《建设工程质量管理条例》规定:


1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。


2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为五年。


3、供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期。


4、电气系统、给排水管道、设备安装为两年。


5、装修工程为两年。


6、其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。    


自有部位和公共部位


自有部位也叫专属部位,是指具有相邻性质的空间使用权,原则上也就是门里的部分,门外的部分就是公共部位。当然门里部位也有个别的属于公共的,公共部位也有属于自有的,就像上面说的电表,虽然在公共部位,但属于业主自有设备。这要看是一个业主使用还是多个业主共用。一个业主使用的无论是在自己家里还是在公共部位,都属于业主自有的。而多个业主共用的,无论在公共部位还是在业主家里,都是公共的。


自由部位的在保修期内,由施工方或者开发商负责维修,超过保修期由业主自己负责。


公共部位的,保修期内由施工方或者开发商负责维修,超过保修期,小修由物业公司负责,大中修或更新改造,从公共维修基金中支付。   


这就是我之前说的,哪些是物业公司的责任,哪些是业主的,哪些是开发商、施工方的,哪些是动用维修基金处理的,还有就是专属部门的和政府相关部门的。 


文/李占文


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